El 0,1% que enfría el negocio de alquilar por temporada

La cuenta que durante años sedujo a dueños de departamentos en Mar del Plata empezó a quedar demasiado pareja. Alquilar un monoambiente a turistas en verano y a estudiantes durante el ciclo lectivo puede rendir un poco más que un contrato permanente, pero la diferencia neta estimada es de apenas 0,1 puntos porcentuales.

El modelo toma como referencia un monoambiente usado de 27 metros cuadrados en el Centro, Plaza Colón o Plaza Mitre, con un valor mediano publicado de US$ 56.900 en septiembre de 2026. Bajo un escenario optimista, siete semanas de alquiler turístico a $375.000 por semana sumarían $2.625.000. A eso se agregarían nueve meses de alquiler estudiantil a $500.000 mensuales: otros $4.500.000.

La combinación dejaría un ingreso bruto anual estimado de US$ 4.590, equivalente a una rentabilidad bruta del 8,1%. El número parece bastante más atractivo que un alquiler permanente, cuya renta bruta rondaría el 6,8%. Pero el dato que cambia toda la discusión aparece cuando entran los gastos.

Para sostener el esquema verano más estudiantes, el propietario debe cubrir expensas en meses clave, servicios, limpieza, ropa blanca, intermediación, ARBA, tasa municipal y posibles expensas extraordinarias. También debe publicar, coordinar visitas, preparar el departamento y conseguir ocupantes en cada tramo del año. Descontados esos costos, la rentabilidad neta estimada baja al 6,1%.

Un contrato permanente de 12 o 24 meses deja menos ingreso bruto, pero reduce la rotación y los gastos de administración. Por eso su rendimiento neto queda cerca del 6%. La brecha final es mínima: por cada 100 dólares invertidos, la estrategia más intensa sumaría apenas 10 centavos más al año según este modelo.

Ahí aparece el giro para muchos propietarios: si la diferencia casi no existe, la estabilidad empieza a pesar más que perseguir el pico de enero y completar el calendario estudiantil. Además, una semana vacía en verano o un estudiante que no aparece puede mover toda la cuenta. No significa que el temporario haya dejado de servir, pero sí que en Mar del Plata el contrato largo volvió a ser una opción competitiva para quien prefiere menos recambios y más previsibilidad.